作者｜李田蓉
作为一家专做存量地产改造类项目的私募基金，老冯对和产品形式很像办公的产业园旧改项目很是垂涎欲滴，但碍于投资回报周期长、运营现金流差等硬约束，一直没有下嘴。
产业园旧改这块蛋糕究竟有多大？国家在工业土地更新利用上有没有鼓励政策？产业园旧改项目投融资的痛点是不是难以逾越？它的退出路径是不是还障碍重重？老冯思来想去难以抉择。
带着这些疑问，12月16日，老冯来到了智信研究公司举办的“产业园旧改—下一个兵家必争之地”的会议上。
一方面，早年城市发展重生产、轻生活，在老旧城区安排了大规模的工业用地，现在这些企业的产能和方向，已经与当前城市的发展需求不匹配，亟需改造升级。
另一方面，近些年城市不断外延扩张，原来区位偏远的开发区渐渐地成为城市的中心城区，开发区已经由功能单一的工业园区向功能多元的城市空间转变，土地在利用特征上必然发生变化。
而且，一线城市已进入存量时代，大城市都在做减量规划，盘活存量节约集约用地也是大势所趋。
在此背景下，近几年国家层面也出台了一系列的用地政策文件，从用地主体、用地方式、用地类型、年限等各方面给予支持，鼓励存量工业用地再开发，促进产业结构转型升级。
第一，鼓励土地复合利用。允许工业、商业、办公等功能在同一地块内混合使用，复合用地可以协议方式办理用地手续。
第二，提高科研服务设施配建比例。把产业项目类工业、研发总部用地配建的科研服务设施比例从7%提高到规划总建筑面积的15%，增加产业配套功能。比如上海，已经落地了该政策。
第三，“工改工”时，经相关政府平台批准，土地可继续按原用途使用，过渡期为5年，期满后再按新用途办理用地手续。
比如广州，鼓励社会资本参与成片连片村级工业园区改造，以“工改工”或“工改科”方式促进园区转型升级，鼓励企业利用现有存量工业用地发展新产业、新业态建设项目，允许不改变工业用地性质自行改造，过渡期5年，过渡期满后，需改变用地性质的，依法按新用途办理用地手续。
工业用地分割销售难、规划用途与实际经营不符、公寓配套建设的比例不合理、厂房与办公的“两套”消防体系，这些问题在产业园改造过程中接连出现。
实践中，只要在法规规定的范围内，合理设计改造运营方案，充分与当地管委会、主管部门沟通，上述这些问题基本都可以得到有效解决。
对于国内传统金融机构（银行、信托）而言，最大的介入障碍还是普遍认为产业园类项目投资回报周期长，现金流薄，与资金投向需求不匹配，而更多关注的是有担保、能兜底的固定收益类项目投资。
反观国外专业地产基金公司，由于有资金成本和投资期限长的优势，已经积极参与到国内产业园旧改项目中。
国内的不动产投资基金也已经关注到该领域，尤其是在公募REITs即将放行的前夜，正在积极地加持前端各类资产。国内的部分保险机构也已经关注到该领域，只要产业园旧改资产包够大，且运营较为成熟，就可以合作。
这次会上，产业园运营方也分享了如何做好产业园区运营，总结出了以客户黏性为目标、解决客户需求为核心、全案统筹的三大运营原则。
有嘉宾提出，目前国内产业园投资退出有两条路径：一是在资产包规模足够大的情况下，可以通过境外上市；二是通过正常分割销售的形式退出，或者也可以在租金运营达到一定水平时转给其他资金方如险资接手。
在下半场圆桌讨论环节，有位做了多个产业园改造类项目的资管公司老板表示，其所投项目投资回报率均能做到10%以上， 成功经验有三条：其一，一定要依照国家政策导向选择项目，选项目那刻就基本决定了项目的成败；其二要预招商，且有自己稳定的产业客户忠粉；其三资金方和运营方要互相信任，磋商出灵活的互惠互利的合作机制和合作模式。
会后老冯心想：投资要有前瞻性，得早学习早准备才能抓住机会，跟着热点是赚不到钱的。产业园旧改现在虽然还存在一些看不清导向的“痛点”，但等一切都明确了，就又没有机会了。
想到这里，老冯觉得得赶紧仔细研究下一线城市的政策导向和市场需求，筛选合适的产业园旧改项目，提前下手了。
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