作者｜翟乐 胡胜
老江所指的从前，是自2004年深圳市政府出台《深圳城中村改造暂行规定》拉开旧改序幕到2015年左右这段时间。彼时深圳城市更新行业还是一片蓝海，能做的项目都是“好肉”。而现在，好项目已所剩无几，能拿到的项目也是经过几手倒卖的“难啃的骨头”，市场已成红海。
这个行业还值得进入吗？在智信举办的第103期“深圳城市更新‘更新’”资管沙龙上，多位嘉宾给出的答案是：能！从供需关系来看，深圳城市更新市场依然存在较大空间。但准入门槛提高，“专业化”和“精细化”成为项目运作的方向。
政府不缺钱，村集体权利大，造就了深圳城市更新第二个特点：市场化程度极高。这一优势在过去的十余年里给参与其中的各方，尤其是开发商带来了诸多好处。对于开发商来说，利润空间大，拆迁谈判的筹码就多，可以利用更多的货币补偿换取更快的拆迁进度；而政府介入不强，无需招拍挂，可以实现一二级市场联动操作，也使得项目推进更容易一些。
然而，市场化运作推行了十年后，政府开始逐渐收回主导权。2016年至2017年，深圳市人民政府和深圳市规划和国土资源委员会先后出台了四项规划办法。其中《深圳市城市更新“十三五”规划》《深圳市人民政府令290号深圳城市更新办法》对行业的影响较大。前者提出有机更新，加大配套及保障房供应，争取拆除重建与综合治理用地比例达到4:6；后者提出强区放权，将70%的权力下放到区政府。
以立项、专规的申报流程为例，宝安区和福田区的新政要求必须同步申报，盐田区、罗湖区、南山区规定可以同步申报，不强求，龙岗区规定单一权利主体可以同步申报，而大棚区、龙华区和光明新区则规定不能同步申报。
尽管目前审批进度有所减缓，但随着政府专业团队的建设，经过一年半的调整期后，整体效率将会大幅提升。
其次是政府监管及介入程度加强，目前棚改和旧住宅项目，政府会直接通过国企介入，民企已经不能参与。对于进程缓慢的项目，政府可能还会采取相应的措施推动。
第三是公益先行，政府会在每个项目中配备大量公共利益。项目申报人可以在报审时主动添加公益配建比例来提升与政府博弈的有利筹码。
第四是产业驱动，与政策支持的产业结盟，可以更快推进项目实施。
最后是规划统筹，政府在规划统筹方面越来越强势，可以说规划统筹是城市更新项目里面不确定性最大的因素。以宝安区为例，新项目没有片区规划，专规无法落地。甚至存在已经过会的项目，由于规划指标发生变化导致项目停滞。
这就需要搞明白整个更新业务流程中可能存在的“坑”，并且想办法避开。
在立项前，需要避开五类“坑”。一是更新意愿中的坑，目前深圳城市更新政策要求单一宗地建设面积和权力主体数量要过双2/3，才能满足更新意愿。二是合法用地中的坑，政策要求更新单元合法用地（传统意义五类用地）占拆除用地面积比例不低于60%。想要达标要么增大分子，通过购买非农用地增加合法面积；要么减小分母，缩小拆迁面积。三是改造方向中的坑，注意是否符合产业规划方向，是否超越生态红线或水源区保护开发红线。四是看更新单元是否完整，建筑年限是否达标（旧住宅建成不少于20年，旧工业区旧商业区不少于15年）。五是看已有文件是否齐全及有效。
在专规批复前，需要注意三类“坑”。一是容积率是否虚高，以工改工项目为例，目前批复的最高容积率为7.6，并不是想象的无限高。二是贡献率是否满足政府要求，目前来看贡献率高，容积率相应批复高，但可开发的建设面积会变少。三是功能改性用地，以工业用地改保障房为例，涉及到工业控制线等问题时，难度依旧较大。
在主体确认批复前，也有三类“坑”需规避。一是拆迁主体是否单一；二是边角地、历史问题是否解决；三是权利主体是否合规。
在土地出让合同签署前，需要考虑政府地价的估算是否合理。
根据“十三五”规划，深圳未来要有30平方公里的用地供应，而反观已经批准的628个项目，三分之二的项目还没有到用地供应阶段，这也就意味着，未来几年大量项目用地要从存量项目中解决，由此带来存量项目加速整合机会。与此同时，也带来了中小开发商与大型开发商、产业与金融资本的合作机会。
另一方面，随着银行、信托、开发商等业务链条上的多方对住房租赁市场的关注，相关融资通道如REITs、ABS等政策等及税收政策将会逐步落地，这也是开发商及金融资本值得关注的一个方向。
在粤港澳大湾区的背景下，周边城市的更新市场已经开始活跃起来，最典型的是东莞、惠州、中山、珠海，未来它们将会经历与深圳相同的历程。深圳最好的囤项目时期已过，但是周边的城市，才刚刚开始。
当然，有机遇的地方就会有挑战。
随着政府监管加强，村民维权意识觉醒，在深圳城市更新的主战场——城中村项目中，村企合作利益格局可能会重新调整，各类纠纷将逐步显现。
传统拼政商关系和货币资本的地产业务操作逻辑不再适用，新的城市更新市场，可能需要更好的商业模式及更强的智慧资本。
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