深入调研长租公寓市场达两年之久却一笔也没投的北哥（应本人要求用化名），眼下心态发生了巨大的变化。
就在三个月前，北哥还看不懂长租公寓的投资逻辑，觉得长租公寓盈利状况普遍堪忧，“算不过账来”。
三个月后，长租公寓投资面临的盈利痛点、消防和税收等政策痛点仍然存在，但北哥却再也坐不住了。
11月18日，在智信研究公司举办的“租赁住房资产证券化新篇章”会议上，低调的坐在角落里听完所有会议议程的北哥问：“有项目介绍吗？”
活动现场
变了的政策环境
从2015年12月份的中央经济工作会议后，长租公寓的政策东风就一直在吹，基本是隔两三个月就出一份重磅政策的节奏。
北京自如资产管理有限公司副总经理孙静，就长租公寓政策和自如业务做了主讲分享
但这也没有让理智的北哥动心，作为一家投资机构的资深投资经理，北哥要对他的投资人负责。他看过很多品牌公寓的财务数据，基本上都是微盈利或者持平的状态，拿房成本太高，看不到退出路径。
但一个月前召开的中国共产党第十九次全国代表大会，明确了“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的最高政策定调，一切都变得不一样了。
供给侧，以市场为主，更多借助企业、资本的力量来增加租赁住房有效供给的政策导向鲜明。
最近半个多月来，中信银行、建设银行、工商银行等多家商业银行纷纷开展政银合作、银企合作，强势进军住房租赁市场，打造长租住宅的全链条金融服务。
此前北哥所担忧的长租公寓投资退出路径问题，随着自如ABS、新派公寓类REITs和保利租赁住房类REITs的陆续获批发行，也已被化解，租赁住房资产证券化已经是监管部门大力推进的方向。
高和资本资本市场部董事总经理毛跃晖，就新派公寓类REITs的诞生与启示做了主讲分享
渠道端，一方面政府通过新增租赁住房用地，表明大力发展住房租赁市场的决心。
比如作为12个试点住房租赁城市之一的杭州，继上海、广州之后，近期也推出了首宗纯租赁用地，业内测算税前租金回报率约6.67%，未来租金还有走高的可能，不失为一个长期、稳定收益的项目。
另外，集体建设用地建租赁住房试点的13个城市也陆续有了动作。比如北京，11月16日发布了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，明确于2017年至2021年的5年内，将供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房。
另一方面，存量地利用上，虽然各地政策不一，有的城市还未出台相关明确政策，但鼓励利用闲置地建设租赁房是政策导向，并且地方政府把存量公租房改为人才租赁房也是目前的大方向。
低价土地和低地价房源的规模入市，不仅备受开发商的关注，也给有差异化定位或运营能力强的品牌公寓企业带来了希望。对于金融机构而言意义更大，化解了此前长租公寓行业因拿房成本高而租金回报率过低无法覆盖融资成本的投资顾虑。
现在，摆在北哥面前的主要问题已经不是“算不过账来”投不投的问题，而是必须投怎么找到好项目的问题。
更接地气的投资逻辑
虽然政策环境和各参与主体的心态都变了，但长租公寓行业本身并非是暴利行业的基本面并没有变。那么，好的投资回报从哪儿来呢？这是北哥忧虑的一个新问题。
在智信研究公司11月18日院举办的“租赁住房资产证券化新篇章”会议上，嘉宾给出的一致观点是：投资算账的角度要有更加接地气的认识，“不算直白的经济账，有时候会打开另一片天地”。
中联基金执行总经理范熙武，就保利租赁住房类REITs案例做了主讲分享
对于开发商来说，以前并不愿意把可售的房源拿来做长租公寓，租金收入相对于销售收入而言是看不上的“毛毛雨”。但是现在有了租赁住房类REITs，公募REITs可期，开发商把闲置低效资产盘活做成租赁房，再通过发REITs产品，可实现物业重回市场销售，并能享受部分增值收益。
茶歇
对于金融机构来说，未来长租公寓行业综合投资收益可期。
比如对于注重以债性思维投资的商业银行来讲，长租公寓租售比低意味着投资者现金流会比较差，不能指望在这类证券化产品中获得太大的收益。但是一旦投资延伸至消费端，比如建设银行针对大企业员工大力开展的“按居贷”，相当于获得了数量可观的长期的优良个人信用贷，对于银行、政府、企业、租客来说多方共赢。
对于偏重于股性投资的不动产基金来说，如果合作方愿意让渡一部分股权，那么在房源持有期的租金收益率低并不是主要问题，未来在退出阶段有合理的股权增值回报也可。
对于信托机构来说，相对银行资金来源成本高，目前可能无法投资长租公寓证券化产品，但是在租赁住房前端的资产形成和中端的资产运营阶段，都有投资机会。比如具有消费金融业务优势的信托公司，在长租公寓的消费业务环节上就可以率先切入。
需要注意的是，无论是前端资产的股性投资还是只是后端购买证券化产品，在大资管新规下，做好租赁住房资产是根本，有了好资产作为前提，才会有好的综合投资收益。
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（以上排名不分先后）
