地产股权投资新玩儿法

长三角某市的一地产基金公司的融资总小向，日子却过得比较滋润。他说，公司两年前就看到了三四线城市的机会，债权投了几个项目，当地库存低，项目销售回款好，IRR均在20%以上。

小向总说，资管新规后，债权拿地配资没法做了，今年他们与开发商合作，同股同权投了3个住宅项目，虽然规模都不大，但项目精挑细选，风险可控，收益可见。目前，他们在募资端和投资端都在积极拓展，筛选合适的项目接着做真股权。

眼下，这仅仅只是万千地产从业者中的小缩影。资管新规卡紧房地产债性融资，地产调控冰冻一二线城市楼市，此情此景下，三四线城市是不是地产股权投资的好战场？

但是，在拿地端价格高企，而销售端价格被限的情况下，开发商在一二线城市已经慢慢沦为“代建商”的角色，即便抢到好的地块，项目开发利润也已提前被锁定，赚不了什么钱。

于是开发商带着资本大军一起，又投身于没有被限购限售冻住的三四线楼市。

三四线楼市到底肥不肥美？国家统计局发布的2018年1月份70个大中城市商品住宅销售价格统计数据显示，70个大中城市中，上涨的城市有52个，且都集中在非热点调控城市。

但眼下，国开行对收紧棚改贷虽未明确回应，各种报道显示已成事实。火热的三四线楼市也面临着回调的风险。

但是，在大部分金融机构人士看来，目前股权投资一二线新增住宅开发项目的吸引力不大。一方面受拿地价和销售限价的双重挤压，项目的利润空间并不大；另一方面，开发商融资困难，给符合“432”标准的项目合规放贷，不仅业务还有的做，利息还在提高。

反观三四线，排名50强、百强之外的地方开发商很难获得金融机构债性融资支持，拿出好项目来股权合作的需求更强烈。目前，具备筛项目能力、主动管理能力和退出能力的地产基金正在积极寻找机会。

对当地城市环境进行调研，结合当地政策，分析项目是否符合当地的城市空间发展规划；并且当地楼市要相对温和，保证去化平稳；了解当地人口聚集区域和结构变化，分析各区域人口特征，了解区域居民消费习惯，设计贴合当地市场的住宅产品。

基金管理人要有较强的风控措施，在项目出现风险时可以处置资产，及时止损。基金需要从资金端牢牢把控项目的现金流，事先做投资收益测算，在项目的每个节点都有项目投资测算和实际收益情况的对比。对基金结构做合适的调整，依照不同风险进行优先劣后级投资人设置，劣后投资人可以是被收购项目的原开发商，他会在一些地方关系的处置上起到助力作用。

要避免开发商的建设存在偏差，比如质量偏差、进度偏差。可以委托当地品牌开发商进行代建，支付一定代建费用，更可靠，也容易增强当地居民的信任感，对销售有所助益。

金融机构团队由于自身业绩考核，还是趋向于做短平快的债权类项目，且股权项目周期长，大部分金融机构并不具备主动管理经验，项目风险难以把控。金融机构的态度明显还是：我是金融机构，我为债权项目代言！

2018年上半年，市场还是以发债性产品为主，资管新规后，整个债权类产品的收益还在不断往上提升。而市场上股权投资住宅类开发项目，未来收益率IRR15%—20%是比较健康的水平，扣除基金管理费等各种费用，投资人IRR可以达到10%—15%，这个水平和目前市场上债权收益相比，还是比较低，对投资人吸引力不高。

政策和市场环境的两方夹击下，地产基金资金池在不断地缩小，不能坐吃山空，需要去拿更多有优势、吸引人的项目，要面向投资人去做合规性产品的演说和推介。

目前银行私行和第三方财富机构成为地产基金和开发商争相合作的对象。原来大量的银行理财、信托产品都投向房地产，资管新规后禁止了，但是这些高净值客户的资金沉淀了下来，他们的资金需要出口，其中有相当一部分可能会选择投资回报率还不错、风险又相对可控的地产基金产品。

但传统金融机构和投资者的思维转换不是一蹴而就的。作为地产基金，一定要提高自身的管理能力，提供更优质的资产，为投资人增强信心。

债权投资被限，股权投资大势所趋。东方不亮西方亮，就当下而言，金融机构和地产基金合作，股权投资一些三四线城市小而美的地产项目，未尝不是好选择。

*本文根据智信资管沙龙121期“严监管下私募地产基金的选择与准备”现场嘉宾交流后有感。