天价自持租赁房惹争议，万科这笔账应该怎么算？

不让散售卖，资本市场退出目前看也较难，资产长期趴在账上虽然资产规模会增加，融资后负债也会增加，而且还会影响利润。但从长期退出的角度看，资产绝对是增值的。万科这块自持地租赁住房项目的投资账到底该怎么算？

作者｜智信研究公司兰亚红

来源｜资管云

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近几天，房地产热点事件一波接一波，很多业内朋友调侃2018年必定是地产新闻的大年。多个事件中，和“房住不炒”大政挂钩的万科自持地租赁房事件，现在看发酵的时间最长。

“90平米精装小三居，租金一次付清10年180万起”，被网友调侃为万科式“打劫”。有人喊万科定的租金太高了，有人算即便定这么高的租金万科还是赔。

那么万科这块自持租赁用地是不是真的拿错了？拿下这块百分百自持地的万科是不是真亏了？别急，小编带着你一起来算算。

拿了什么地？

2016年9月底，北京挂出海淀永丰等4宗地，4块地均设定合理土地上限价格。竞拍规则之一是达到土地上限价格后，转为竞报企业自持面积比例。竞拍结果让北京规土委也十分惊讶，4宗地中有3宗自持面积全部竞报至100%，而转入投报高标准商品住宅建设方案，一点可售的限价商品住房面积也没给政府/市场留。2016年12月，投报结果显示，万科中标海淀018地块，万科+住总中标海淀019地块，中铁建中标大兴021地块。自持年限为70年，018、019地块楼面价3.6万元/平米。018、019两块地总建筑面积约30万㎡，目前万科首批租赁房源入市，命名翡翠书院。

盖了什么房？

据万科方面介绍，翡翠书院项目的综合容积率仅为1.78，除了最北面的一栋15层高楼，其余楼栋为3至8层。户型主要分为两类：一类是90平方米三居室，占比70%（按照“70/90政策”要求），另一类是180平米以上的复式四居室（两层+阁楼）。所有房源均按照绿建3星标准建造，叠墅精装修标准交房，配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。

租金怎么收？

90平方米三居室，月租金1.5万至1.8万； 180平米以上复式四居室，月租金3万至4万。如果承租10年，则一次性签订10年的租期合同，租金一次付清，10年间租金不变。如租一套90㎡三居室，按照1.5万元的月租金计算，十年全部租金为180万；如果租一套180㎡的四居室，按照3万元的月租金计算，十年全部租金为360万。目前是预租，首批房源1000多套，2020年交付。租户需要先交一笔象征性意向金，在2020年交付前支付所有租金。

打算租给谁？

万科翡翠书院位于海淀区永丰基地，距离中关村13公里、西二旗8公里。临近中关村科技园区，目标客群为“中关村科技精英”。据万科调研数据，目前中关村科技园区的科技从业者约有85万人，其中有43.5%具有海外教育背景。据链家APP信息，位置相对距离较近五矿万科如园，一套287平米房源，月租金为28000元；融创西山壹号院项目200平米左右的房源，月租金在24000元至32000元不等。也就是说，以附近的豪宅出租价作对比，万科翡翠书院给出的两年后租金报价并不贵。且面向的是企业精英（注意啦，目标客群不是普通大众，不能拿附近的长租公寓对比），租金还可以抵税。

是不是亏了？

北京万科相关负责人接受21世纪经济报道记者采访时表示，目前定的租金水平是按照成本反推出来的。两块地的总价为109亿，加上建安成本、人力成本、资金成本、70年的持有成本，约50亿，项目的总投入在160亿左右。理想条件下，按照满租计算，NOI（净运营收益）回报率不到3%，“基本不盈利”。

几个关键疑问

1、户型做的辣么大，万科到底想不想租？

有业内人士质疑，翡翠书院户型面积这么大，租金这么高，目标客群科技精英愿不愿意租也不一定，极有可能导致项目大范围空置。如果万科想出租，就不会把翡翠书院的户型面积定的这么大。有可能万科就是不想出租，堵若干年后政策宽松变相卖，三居、四居高品质住房在北京是抢手货。但也有业内人士表示，出于投资回报考虑，万科必须得把户型设计的这么大，才能租出好价钱。即便是这样，不到3%的投资回报率还是亏。

2、未来能不能通过发行类REITs实现退出？

据媒体报道，翡翠书院项目公司为北京万永房地产开发有限公司，控股股东为北京捷盛商业，而捷盛商业的控股股东为中城乾元基金（占99%，北京万科1%）。据万科去年5月公告，中城乾元基金的目标认缴出资总额不超过人民币53.85亿元，主要用于投资北京的地产项目。其中，北京万科认缴出资金额不超过人民币11.95亿元，上海中城和上海信托合计认缴出资不超过人民币41.87亿元，其他合伙人认缴出资金额分别为人民币100万元。分析人士指出，万科以引入基金的方式来推动翡翠书院项目开发，而基金有可能以类REITs的方式实现退出。现在的问题是，不论是这只基金，还是万科翡翠书院项目，未来通过类REITs实现退出有没有可能？

专业人士分析：

首先，如果万科翡翠书院10年租金一次性预收，是没法发类REITs的，因为发类REITs的前提是资产未来有源源不断的稳定的现金流收益；

其次，如果正常分期收租金，就得看租售比。

按照长租公寓投资回报率的计算公式：投资回报率=（税后月租金-物业管理费）×12÷公寓总价，假设物业管理费忽略不计，翡翠书院房子销售价参考周边项目价按10万元/平米计算，一套90平米的房子月租金按1.5万元算，投资回报率=（1.5万-0）×12÷（10万×90）=2%。

投资回报率这么低，且资产70年不能销售，如果发类REITs产品，需要万科对资产进行大幅度折价或者长期贴息，才有可能有投资人买单。

所以，目前看，北京万科翡翠书院项目，在运营几年后，通过发REITs实现退出也不太可行。

不让散售卖，资本市场退出目前看也较难，资产长期趴在账上，虽然资产规模会增加，但融资后负债也会增加，而且还会影响利润。但从长期退出角度看，万科翡翠书院项目资产肯定是增值的。

万科这块自持地租赁住房项目的投资账到底该怎么算？不同投资运营模式的长租公寓，他们的账本又是怎么算的？