2019年9月21日，上海智信资产管理研究有限公司（下称“智信研究公司”）首次在广州成功举办以“‘旧改’合规投融资突围之路”为主题的闭门交流会。会议现场有近20位已经开展旧改业务的开发商融资负责人，近40位来自银行、信托及私募基金等资金方嘉宾，以及区域性股权交易中心、AMC、国有金控投资平台等业务链条专业机构嘉宾参与。各方机构就目前“旧改”业务资金方与资产方不同阶段的合作模式，股权、可转债等合规参与路径，以及严监管形势下如何更高效地合作等话题，进行了精彩分享及热烈讨论。会议由智信研究公司资深研究员翟乐主持，智信研究公司创始人、执行总经理郑智出席会议。
（会议现场）
本次会议的圆桌嘉宾，由在广州“旧改”项目经验丰富的方圆地产、珠光控股、升龙地产、星河地产、越秀地产等相关开发商嘉宾代表，广州银行、中航信托、乐鑫基金、前海润禾、广金产投、东莞煌壹投资等资金方，以及前海股权交易中心、国厚资产、广东省融资再担保等机构相关“旧改”业务负责人组成。
围绕本场会议的中心议题圆桌嘉宾精彩发言接连不断，不少与会嘉宾奋笔疾书。会议开始前及茶歇期间，嘉宾们更是抓紧时间积极相互对接，针对广州乃至大湾区“旧改”项目进入更深入的合作需求探讨及对接，现场交流气氛热烈。
（嘉宾讨论环节）
会议首先由深圳股交业务部门负责人发言，其就股交中心参与地产和“旧改”项目的具体模式进行分享，并介绍了可转债产品与开发商、银行等机构的合作模式。在地产业务严监管的背景之下，可转债作为市场上为数不多的可实现金融机构合规参与房地产投资的金融工具，受到了多方机构的关注。
随后由广州银行广州分行企业金融四部总经理杨盛兰，针对广州“旧改”项目在银行端的融资路径等内容进行分享。杨盛兰总表示，“旧改”可以平衡政府及公众多方利益，且广州“旧改”目前市场空间大，政策利好频出，值得各方长期关注。广州银行作为深耕本土的城商行，在“旧改”业务上拥有一定的先发优势，且近年来广州银行从上到下正力推“旧改”业务，并提出“VALUE+”的精准服务方针，争取将“旧改”做成本行特色业务。
来自中航信托资产支持部负责人刘娴则表示，旧改业务与传统的地产业务不同，前期一般没有实物资产抵押，在深圳城市更新项目中，核心的风控手段就是把控住项目的股权。资金介入的节点把控和对项目公司股权进行合理估值非常重要，同时参与者要做到上下游产业链的打通，提前安排资金置换方案或资产流转方案才能在一个大约5~10年周期的城市更新项目里实现资金的接力退出。
一位AMC嘉宾也从地方AMC的角度出发，剖析了当前地方AMC与信托机构的可行合作模式，其中尤其非金债（非金融债权）的合作模式相对灵活，受到了现场各家信托机构的关注。
（茶歇交流环节）
来自资金方视角的嘉宾进行分享后，圆桌嘉宾中的几位开发商融资负责人就“旧改”业务融资过程中遇到的难题，以及开发商视角下的旧村、旧厂在项目研判时需要注意的问题进行了交流分享。
在旧村改造项目中，开发商融资负责人共同的观点是：在追求IRR的同时，要想清楚为什么要拿这个资金，尤其是高成本的前期资金，要用这个资金来做什么，这是最关键的。另外，面对不断变化的旧改政策，在融资方案设计上要能够接地气，跟得上政策变化，考虑到长周期全流程的现金流管理。
此外，旧厂改造项目也受到了各方关注。乐鑫基金房地产投资部投资总监蔡逸斯提出，要跳出更新看更新，例如在做广州旧厂项目时，就必须把环保考核因素上升到重要的战略位置。在入驻旧厂项目时就一概带着环保尽调人员实地验真，从“地产投资”做成“环保专家”，才能最大程度地避免项目环保过审问题对项目的收益产生严重影响。
多家资产方和资金方嘉宾经过激烈交流后，形成了各方要共享三旧改造红利，就必须形成互信机制，真正把“旧改”做成一个源远流长的业务的共识。
智信研究公司举办的这次沙龙，有效提高了旧改业务链条上参与各方的的沟通效率及精准对接，让各方机构能够面对面地直击合作要点，在地产强监管下找出一条突围之路。未来智信研究公司将继续搭建各类金融机构资金方与资产方之间的深度交流平台，以期减少金融同业之间、买方与卖方之间跨界交流的障碍，提高业务合作效率。
文/智信研究公司 普惠金融研究组 胡胜 李媛
