大湾区火了，没想到广深多城差异如此之大

“现在有一大堆钱在天上飘，一旦规划落地就会马上扑下来！”

作者｜智信研究公司翟乐胡胜

来源｜资管云

粤港澳大湾区规划纲要落地在即，以小空间博大经济体量，是大湾区与长三角、京津冀最大不同。而这一特点，也给大湾区的存量更新市场带来巨大的发展机会。用某央企大型开发商的话说：“现在有一大堆钱在天上飘，一旦规划落地就会马上扑下来！”大湾区九城中的核心城市，大多面临一级土地市场供应紧缺的窘迫局面。2018年4月，广东省出台《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（粤国土资规字[2018]3号），奠定了以“存量换新增”的供地政策基础。“粤港澳大湾区城市更新”盛宴，即将开启。

东莞成湾区旧改除广深外共同看好城市

得益于拥有发达的房地产市场，市场化程度高的政策法规，多层次的金融体系给退出提供保障，深圳一直是大湾区几个核心城市中，城市更新体系最成熟完善的。“这也是我们一直立足于深圳做业务的原因，但深圳本地资源慢慢消耗差不多了，还有3-5年的机会。”在智信举办的119期“粤港澳大湾区城市更新路径探索”资管沙龙上，深圳前海润禾投资管理有限公司执行合伙人曹邵鸣指出。“深圳城市更新政府已经开始关门，旧住宅区的门基本关上了，基本只允许棚改，棚改主要是以人才安居集团或人才专营机构主导。第二扇门关掉一半，就是城中村，现在叫城中村分区划定，划了一部分只能做综合整治或者综合治理。”建纬（深圳）律师事务所主任兼高级合伙人贺倩明表示。

建纬（深圳）律师事务所主任兼高级合伙人贺倩明就“粤港澳大湾区城市更新各城政策及法律风险解读”主题发表演讲

一个信号值得关注，6月5日深圳出台20年来最强房地产新政，要求未来60%为保障型住房，40%为市场化住房。从这一趋势来看，深圳城市更新左转的迹象明显，正由市场主导向政府主导转变。这与其更新率过低不无关系，数据显示，深圳目前计划立项超过700个项目，达到开发条件的约为10%左右。深圳左转的同时，广州开始了向右转的迹象。市场化趋势越来越明显，尤其是旧村庄的改造，从原来的实施方案确认后才能引入市场主体，变为基础数据未确认市场主体就可以参与。而位于广深中间的东莞，成为大家普遍看好的机会城市。“东莞不仅有产业基础，而且藏富于民。东莞如果在城市更新里面把市场和政府的角色界定得比较好，确实可以采深圳和广州之长，探索出适合他们的路，我认为这是有可能的。”贺倩明表示。由于独特的城市结构，东莞旧改中，镇街扮演非常重要的角色，旧改基础方案基本由镇街主导。并采取市级专项规划、镇级专项规划、更新单元规划以及前期研究报告的四级管控模式，将所有改造内容纳入统一管控体系。贺倩明指出，广深莞三城的更新趋势可以总结为四个方面：一是旧城镇的改造，慢慢趋于政府主导。二是严格限制工改商住，防止更新房地产化，对于产城融合的重视程度加大。三是强调片区统筹规划，鼓励产业升级改造，只有做大片区规划，大的产业才能导入，大的配套才能落地。四是鼓励综合治理，审慎开展拆除重建。

大湾区城市更新面临的困境

当然，大湾区城市更新也仍旧存在诸多困境。首先是制度困境，包括物权的登记、流转、物权制度，税收制度，金融制度等。以拆迁问题为例，因为有上位法限制，所以无法通过制定地方立法解决。其次是搬迁困境，想要通过拆迁谈判来解决多年遗留的历史用地复杂情况是非常困难的。这一点来说，广州和东莞政府介入更积极，深圳则是市场化解决，政府介入较少。最后是审批困境，目前深圳、东莞、广州、珠海和其他城市，基本都设立了专门的城市更新主管部门。城市更新业务采取并联审批，除了用地问题，规范问题和产业问题，还有教育、文化、医疗、交通等等大量公共配套，需要跨部门协同、联动机制。这也造成了一定程度的困难。

城市更新基金募投管退风险把控

金融机构参与城市更新，可以直接或间接通过基金的形式。从政策导向来看，广州和东莞更偏向政府设立引导基金，而深圳则仍然以市场化基金为主。对于市场化基金，提高风控能力及运作能力是关键。通常情况下，城市更新基金可分为马甲基金、信托基金、契约基金和合伙制基金。所谓马甲基金，即非完全自主管理基金，主要背靠银行。随着资管新规等政策落地，这一形式的基金运作越来越难。而原来最活跃的契约基金，明股实债的模式也受到监管政策影响很难推进。因此，有效的资源整合能力，是城市更新基金是否具有核心竞争力的表现。在风险研判阶段，要从项目业态、投融视角、经济指标、利益平衡、操作团队以及股权架构等多个方面对项目进行考核。例如，城中村项目，如果村长当选的得票率仅仅刚过50%，那很可能后面会出现另一派势力搅局的风险。“从经验来看，银行掌握的更新项目通常比中介或其他渠道的项目问题要少。”曹邵鸣表示。

深圳前海润禾投资管理有限公司执行合伙人曹邵鸣就“城市更新基金募投管退实操经验分享”主题发表演讲

而如果能提供譬如税务筹划、规划报批等各类增值服务给项目方，形成较强的客户黏性，投资方还能拿到更有优势的投资成本。在投后管控阶段，公司治理、资金监管及现场监管是三个重要环节。公司治理上投资方既不能在运营层面占据主导地位，也要注重系统思维，保持与项目方的关系松紧有度。资金监管环节，需要注意资金用途的合规性及入账方式。现场监管环节，则要注重安排好现场派驻人员的定期更新轮换及核验印章真实性等。对于动辄周期5-7年的城市更新项目，退出环节也显得尤为重要。融资替换、新发基金、股权转让是目前融资类城市更新基金最常见的退出方式。这里需要注意一点，在具体项目的运作中要有“一鱼多吃”的思维，可以通过不同形式参与项目下一阶段中。此外，通过类REITs等方式退出也成为城市更新基金探索的新退出路径。5月10日获得深交所审批通过储架发行总规模达200亿的深创投人才安居专项计划，提出了封闭流转机制的设定，而这一机制也是保证租赁型资产能够获得增值及资本市场关注的基础。从城市更新的角度，若资产能够以REITs的方式对接资本市场，走比较长线经营的思路，也会更容易获得政策上的支持。募资难，成为今年乃至未来一段时间内做城市更新业务不得不面对的问题。资管新规，切断了银行表外理财投资的路径，对于想要获得银行资金的项目方来说，未来需要修正两点固有思维：一是对于银行资金回报的预期要降低，以后银行融资成本肯定会高企，7、8个点甚至大型开发商拿基准利率的时代已经一去不复返。二是开发商及基金管理人需要考虑流动性管理问题，是否可以把银行理财资金池错配放在体外做。而对于目前炙手可热的三方财富资金，大多还是以债的形式参与。但值得注意的是，三方财富也在提升自己资产端的管理能力。甚至通过培养不同体量等级的交易对手，从而更深入地参与到项目中去。