购房尾款 ABS 特色
循环购买+过手摊还
平安证券股份有限公司资产管理事业部执行副总经理邓晓萌现场授课
2015年12月,国内第一单购房尾款ABS-“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项计划”挂牌交易,诞生背景源于企业售房回款速度较慢、账期太长,所以有比较强的发行动力。
从那以后的购房尾款ABS项目来看,发行企业通常要求主体评级在AA+级以上。如果主体评级为AA,还可通过现金流超额覆盖的方式增信,但如果主体评级是AA-或者更低,则基本没有操作空间了。
在当前的市场环境下,产品期限一般不建议超过两年,虽然对于企业来说,如果资金募集周期太短,资金安排很不方便,且在周期内可能产生利率倒挂的风险,但期限在1-1.5年的产品更好卖,受政策影响可预期,超过两年的产品发行利率可能会大幅上升。由于大部分购房尾款的账期在3-6个月,因此一般采用循环购买的模式,以保持稳定的融资规模。例如两年内按季度循环购买,每季度回款几个亿,就向发行人再买一笔相同金额的尾款。
在一个三年期的购房尾款ABS产品中,可能会设置2年内循环购买+1年的过手摊还,意味着前两年保持一个固定的融资规模,第二年末剩余待还的本金,每个月银行回款多少就还多少本金。过手摊还模式下资产端和负债端是全匹配的状态,不会对测算产生任何影响。
另外发行方还需注意,交易所申报的购房尾款ABS是逐单审批,批复额度需与募集规模相同。而银行间市场的ABN是注册制,交易商协会批复的额度不需要一次发完,可以分批发行,不过相对审核速度较慢,多次发行也会不断增加综合成本,因此需要综合考虑来定哪种方式。而且由于购房尾款ABS涉及多次循环购买,每次尽调相关中介机构都要收费,承做方需在前期与相关机构谈妥尽调要求和收费标准,避免综合成本增加太多。
物业费 ABS
双SPV结构平滑现金流
供应链 ABS
代理模式夭折,过桥风险骤增
商业地产 REITs
税收很重要,交易对手思维更重要
深创投不动产基金管理(深圳)有限公司执行董事、首席投资官 孔令艺 现场授课
提到REITs,很多人认为我国缺少相关的税收优惠政策,因而发展受到限制。其实并不尽然,目前很多产品已经通过“股+债”的交易结构,很大程度上减免了所得税。
从操作层面来讲,以中信启航的交易架构为例,首先原始权益人把标的资产装进项目公司,另外设立一个SPV,同时持有一只私募基金的份额,接下来就是资产重组,把SPV的股权转让给私募基金,用SPV收购项目公司股权。假设项目公司的资产价值10个亿,私募基金把10个亿现金给SPV,一部分是股东注资,一部分以股东借款或委托贷款的形式支付。这里要注意内部杠杆率,即股债比不能超过1:2,超过的部分是不能免税的,通常按比例股东贷款的金额为6.7亿。然后SPV花10个亿收购项目公司100%的股权。最终的效果是私募基金通过SPV持有项目公司一部分股权、一部分债权,可分配收益通过偿还股东借款利息的方式支付,节税效应已经很大程度上实现。
如果说税收优惠政策并不是阻碍REITs产品发行的根本原因,那么真正的症结是什么?还在于国内的REITs主要按照债性产品的思路来做,作为交易安排人的投行机构没有把自己当成发行方的交易对手,对作为底层资产的商业物业没有形成自己的判断,交易结构设计和产品定价并不一定合理,导致最终产品很难销售,尤其是权益级产品更难销售。不过,这也给一些新兴的投资机构带来了机会,一方面他们可以基于自身对商业地产的专业判断去发REITs,获取的资金可再用于收购资产,另一方面他们可以去买一些REITs的权益级产品,达到间接布局更多资产的目的。
长租公寓 ABS & REITs
如何选择底层资产
中联前源不动产基金管理有限公司不动产金融部总监李金荣现场授课
在政策的鼓励下,长租公寓ABS & REITs产品创新不断,但不论如何创新,都要关注入池资产的三个方面:土地、房屋、运营。土地性质决定了未来的资产价值,房屋用途决定了证券化产品的性质,运营模式决定了产品结构和成本。
长租公寓ABS在做产品设计时,首先要关注资产权属和有效性,确保资产真实交割,不能附着除ABS之外的债权;第二点是压力测试,权益型产品应重点关注租金的增长性和可持续性;第三点,现金流的归集和监管是非常重要的,包括归集流程和账户监管。收益权类的ABS,比如自如的消费贷ABS,是可以循环购买的,这种资产循环购买的机制、时点、所用账户、新入池资产的优劣,都是要密切关注的。在长租公寓ABS项目中,资产服务机构是否尽责、未充分履行尽责情况下产品如何调整也是产品设计需要考虑的地方。