老旧商业摇身一变办公楼，是否真能点石成金？

“城市是一个有机生命体，每栋建筑是生命体中的一个组织。”“我们的改造理念很简单，要保留城市的肌理和记忆。”存量商业楼宇的改造，创意中孕育着的是情怀。仅就北京而言，2016年商改办的大宗交易就占据了商业地产交易的20%。零售商业、酒店等传统商业地产盈利下降，办公楼的火热让各路资本将目光纷纷瞄准了“商改办”的契机。

资管沙龙活动现场

商改办投资前景是否如同市场所表现的这么乐观？从投资、改造、运营、管理到退出，整个过程中有哪些难点和风险点？市场上有哪些创新的实践经验？4月15日下午，来自资金方、产业方和运营方有代表性的商改办项目操盘手们相聚智信资管沙龙，从存量商业物业完整投资闭环的不同角度，进行了热烈的分享和探讨。

高和资本投资管理部高级副总裁冯巍商改办的一大特点是高度非标。每一个项目的个性极强，不同的机构对于项目的估值、定位和操作思路也差异巨大。高和资本投资管理部高级副总裁冯巍认为，商业地产的价值是一个乘数的增量，地段是整个物业价值的基础，不同地段的硬件投入成本相当，而业态决定了租金波动的范围，与地段匹配的业态能够决定租金的天花板。

上海城市地产北京荷华分公司副总经理云虹

对于市面上普遍追求高出租率，上海城市地产北京荷华分公司副总经理云虹提出了不同的见解：“作为一个资产运营方，期待的出租率肯定是100%，但据多年的运营经验来说，90%左右的出租率反而是最适合于项目运营的良性发展的。一定的空置率对于客户的扩租和换房非常有利，才能使续租达到无缝对接。”同样的区位，为什么有些物业租金就是上不去？

北京中粮广场发展有限公司总经理助理聂志毅北京中粮广场发展有限公司总经理助理聂志毅详细介绍了中粮广场改造过程中的难点和关键点。早期经历了零售百货向家居卖场转型的阶段的中粮广场，随着北京写字楼租金的不断攀升，而家具卖场由巅峰时期逐渐没落，2013年中粮果断决定将四层商业改为写字楼，结合商务社交和社区运营，打造舒适便利的办公生活空间的同时也形成了办公生活生态的闭环。

北京金网络置业总经理助理张弛

郎园Vintage是北京CBD最成功的文化创意园，是“厂改办”的典型代表，其运营经验对于“厂改办”项目以及写字楼的运营创新都有借鉴意义。负责郎园运营的北京金网络置业总经理助理张弛表示，朗园在项目早期就确立了艺术园的调性，入驻园区的企业必须具有文化生态的概念，入驻的企业规模不一定大，但要形成多元产业类型，来保证园区调性的自由度和开放度。朗园还会定期举行丰富的活动，例如火锅party，冰桶挑战，艺术展、创意市集等等，园区品牌和社群经营都深入人心。

中融长河资本投资管理公司副总裁李浩

“未来的地产基金终将回归到发现价值、提升价值的本质属性。” 中融长河资本投资管理公司副总裁李浩提出，地产基金必须是个多面手，既要会做投资，又要会做资管，除了要在投资过程中对项目的设计、改造，甚至租赁做出预判，还要与资金方实现良好的对接，例如跟银行沟通并购贷款，寻找长期资金来做结构化的设计等等。

中信信托信托业务部副总经理王汝鹏谈到项目的退出渠道，上个月由中信信托作为交易排人推动发行的“北京海航实业大厦”资产证券化产品，在上海证券交易所挂牌成立，中信信托信托业务部副总经理王汝鹏认为，除了卖股权，由于写字楼高租售比和高现金流回报率的特性，通过产品的设计，实现稳定现金流的资产证券化来收回成本也不失为一种理想的退出方式。对于金融资本而言，改造之后的物业业态基本稳定，租金也已达到一个稳定的水平，低风险、大规模、周期长、收益低的标准化证券产品就到了承接这类物业的最佳时期。

资管沙龙茶歇交流

沙龙的圆桌讨论环节，嘉宾们就资金方、资产方和运营方的合作需求、“商改办”的政策环境以及办公楼如何提升软服务等方面相互进行了探讨。来自北京戴德梁行物业管理有限公司投资及顾问服务部助理董事吴烨，分享了北京市场上可改造的商改办项目数据，表示目前北京处于“资产荒”状态，找商改办项目的资金远远高于可改造的项目的货值。

来自58企服的首席运营官王銘认为，写字楼除了租金以外，也有一个极大的消费场景。怎样做好写字楼内一站式全方位后勤服务，让入驻的公司更好地专注于他们的主营业务，也是运营方提供增值服务的突破点。

一线城市核心地段新增土地极缺，与此同时巨大的存量物业市场急需重新定位配合产业升级加速。在城市的焕新之路上，智信也将密切关注其中的商业机会和资本动向，适时推出相关主题活动。

文/智信研究公司黄抒侣鸣谢：部分沙龙参会机构

天津高和股权投资基金管理有限公司

北京中粮广场发展有限公司

上海城市地产北京荷华分公司

中融长河资本投资管理有限公司

北京金网络置业投资顾问有限公司（郎园Vintage运营方）

中信信托有限责任公司

中信证券股份有限公司

建信信托有限责任公司

摩根士丹利华鑫证券有限责任公司

中国国际金融股份有限公司

平安信托有限责任公司

中融国际信托有限公司

中融国富投资管理有限公司

北京戴德梁行物业管理有限公司

北京五八亚太企业管理服务有限公司

中民新能投资集团有限公司

北京中民资产管理有限公司

中国金茂控股集团有限公司

亿达科技新城管理有限公司

太平资产管理有限公司

中国建设银行(亚洲)股份有限公司

昆仑健康保险股份有限公司

中信金石基金管理有限公司

腾讯众创空间（中关村）