“长租公寓市场本是个蓝海，但从轻资产角度看已经变成红海。今年春节后感觉大家都扑到这个市场来了，现在绝对是‘肉搏战’”。3月11日，在智信研究公司于上海举办的主题为“长租公寓大时代：赚细水长流的钱”的资管咖啡32期活动上，一位嘉宾如此感慨，引发众多机构共鸣。
活动现场
各路玩家争相入场的背景是，最近半年多来，关于住房租赁的利好政策不断；同时随着房价高涨，各方面对稳定租房市场的需求也越来越强烈，长租公寓可以说迎来了天时地利人和的大时代！面对这个上万亿规模的市场，创业公司、房地产商、连锁酒店和房地产中介等机构纷纷涌入，据不完全统计，目前市场上各类公寓运营商（包括分布式和集中式公寓）已超500家。
运营商虽多，但良莠不齐。如果只是简单做一些零散物业的二房东，资金和运营的门槛都很低，而随着大玩家加入，房源价格水涨船高，简单二房东的盈利空间也在变小。走规模化、品牌化的路线，已成为很多公寓运营商的选择，而国内品牌长租公寓市场占有率还不到5%，远低于国外成熟市场60%的比例，发展空间巨大。毫无疑问，谁能成为长租公寓行业的龙头，谁就能尽享巨大的市场红利。
但整个行业目前面临的诸多痛点也不容忽视。首先是项目数量少，地产投资专业能力、渠道资源不足，项目抢夺已进入“肉搏战”；其次是房地产设计改造、运营能力不足，成本控制较差，盈利能力较弱；最后资金来源较少，融资渠道不畅，尤其是对轻资产运作的运营商而言更是如此。
作为一家2015年8月才成立的创业公司，以基金化模式运作的湾流国际合伙人、执行总裁林友威表示，其在项目的获取目前聚焦北上深三大核心城市，深耕七大渠道（国企、政府、开发商、经济型酒店、产业园、商协会等），目前投资与管理的项目规模体量超30万平米，房间总数超8000间。而且，对于每一个投资的项目，他们要做50个维度的评价和考察，包括市场、风控、工程、运营等各个条线的量化指标都要考虑在内，以确保最终产品的品质以及收益。
林友威（湾流国际的联合创始人、执行总裁）做主题发言
而在进入改造环节后，湾流也建立了一整套标准化的操作流程，包括设计、装修、家具家电、公区配套等各方面都有明确的成本和工程量指标，如此方能在“1+3”（四个月）标准改造周期内以相对可控的目标成本完成整个项目的设计和改造。“存量物业的改造其实非常考验团队的经验和能力，很多时候它比拆掉重建复杂度还要高，它具有形态各异，实施周期非常短等难点与特点。”对此林友威结合湾流的两个改造案例进行了进一步剖析。
同时，湾流在运营管理与服务环节非常注重“国际，健康，精英的湾流式生活方式”理念的落地。积极开展丰富的社区社群活动、采用智能设备管理房间和租户，以及利用互联网平台提升公司整体经营效率，全方位控制成本和提升客户体验。“我们典型的每个社区一般配置3个运营同事，对团队考核要求是，房间出租率要达到95%及以上。”据林友威透露，目前湾流已进入稳定期的项目出租率都能达到这一要求。
谈到金融机构的介入空间，林友威提出了几种模式。首先是资产组合合作（跟投），即将项目全部或部分打包，与金融机构合作进行股权跟投；其次是发行ABS，可回笼3-5年租金，行业首单ABS的成功发行具有可借鉴意义；再次是发私募基金、消费信贷、产业链投资和公司股权融资等。与其它运营商不同的是，湾流在设立之初就先后发行了两期项目投资基金，合计募集约人民币10亿元。目前也同时正筹备与推进公司A轮股权融资等方面的工作。
作为房地产行业的标杆，万科的一举一动都引人瞩目，而其在长租公寓的布局也在快马加鞭。在集中式公寓领域已深耕多年的上海万科泊寓副总经理池锋透露，万科目前已经签约的项目是大约5万间房，开业的数量大约是1.2万间，预计到今年底签约项目将达到10万+。
池锋（上海万科泊寓副总经理）做主题发言
池锋表示，万科深入研究了国外著名公寓运营商，其中比较有代表性的是EQR（(Equity residential properties，美国最大的公寓运营商)。EQR通过REITs持有资产并规模化扩张，因此其可以用收购物业的重资产模式，赚取“资产增值+租金”，但由于国内资本市场还不成熟，泊寓并不会一味照搬国外模式，而是走轻重结合的路线，轻资产扩大规模及获取现金流，重资产享受资产增值的红利。重资产方面更希望和一些长线大资金合作。
同时，泊寓在物业的收购和产品的定位方面都会差异化，物业侧重于商业物业、运营不佳的酒店以及一些符合公寓运营要求的土地；产品定位是4500-5000元的中端市场和1500-2500元的中低端市场两条产品线，未来也许还会考虑布局家庭性公寓产品，定位相对而言也会比较高端一些。
相较于其它背景的公寓运营商，池锋指出泊寓的一个优势还在于可为万科的房地产销售业务提供一些隐性客户，例如去年泊寓的业务就为万科西南公司的销售增加了上亿的成交额。未来这两块业务的联动也是非常有趣的想象空间。
茶歇环节嘉宾交流
茶歇过后，由魔方(中国)生活服务集团和中航信托联合发起成立、拟发百亿基金投资存量资产的蓝山资产联合创始人、CEO张雅寒，以及发行了国内首单公寓行业ABS的魔方生活财务总监陈颖和两位主题发言嘉宾一起分享交流，从更多层面来探讨长租公寓话题。
张雅寒（蓝山资产联合创始人、CEO）做分享
作为走“重资产”路线的蓝山资产，张雅寒称在项目收购方面，除了收购存量物业，蓝山也会跟现有一些的开发企业做定制，一方面可以满足现阶段的需求，也能保证未来陆续会有一些增量物业可以交付。另外，蓝山所收购项目的产品定位可能会偏重于高端（如魔方推出的新产品“摩尔公寓”，定价在8000-15000元/月），主要是为了更好地提高物业的价值。
陈颖（魔方生活财务总监）做分享
具有多年财务管理经验的陈颖则分享了作为新兴行业发展存在的各种困难，包括其代表集中式公寓去国税总局说服管理当局，认定公寓企业的增值税税率按生活服务业6%的执行，以及在发行首单ABS克服诸多缺失行业管理规范的难题，例如如何证明公寓运作的合规性。“我们和律师和券商一起，查阅了国家、省市、甚至区级地方政府颁布的各种法律法规、指导意见，走访地方相关管理部门，研究了大量地方政府部门处理意见和法院判例，为交易所提供了充分的证明文件，最终获得交易所的认可。”同时在发行过程中，首批入池的资产大部分是成熟的门店，出租率和收缴率已经完全能够证明未来的收益是可行的。
“虽然过程很艰难，幸好最终我们为整个行业创造了第一次的可能性”，陈颖说魔方生活今年还是会考虑继续发行ABS，包括公募和私募，甚至一些ABN的产品。
接下来，来自金融机构、产业方以及私募基金的听众嘉宾就轻资产与重资产运作模式选择、经营成本控制、是否“买卖不破租赁”等问题与对话嘉宾展开了热烈互动。
对话交流环节
不同派系对于轻重资产模式的选择出发点也不同。创业系的湾流认为，重资产项目的获得是偏机会型的，创业型公司的主线应该是做好轻资产的运营，“坚持相对轻资产的基础上，过程中机会型地去寻找一些重资产的机会”；蓝山资产虽然不设运营团队，将收购的资产交给魔方来运营，完全是重资产模式，但不排除未来做一些轻资产的商业配套；魔方生活无疑是轻资产运营，但在拿项目的过程中也会考虑到轻重结合，与蓝山资产高度配合；万科泊寓会在轻重资产的比例上适时调整，而且如果是战略性项目在收购条件上还可适当放宽。
对于轻资产运营的物业，如果在租约过程中出现业主想卖掉物业的情况，运营商也有多重保护。首先在法律层面上有“买卖不破租赁“的保护约定；其次有租约的运营商对物业具有优先购买权，他们可借机介入相对机会型重资产模式；再者双方最初在合同里就会设置保护性条款，约定业主违约需承担的损失赔偿，这对业主的约束力还是很大的。
由于长租公寓行业各种标准在确立过程中，还处于一个野蛮生长的阶段，而在此时搭建一个让各行业人士跨界交流的平台，可能会有助于各方合作来破解行业发展的痛点。而进入“肉搏战”的长租公寓，对金融资本还是蓝海。这次活动只是一个开始，未来智信将继续关注长租公寓的动向，并适时推出相关主题活动。
文/智信研究公司 张银平 刘兰香
鸣谢：部分咖啡参会机构
上海湾寓投资管理有限公司
上海万科泊寓
上海蓝山资产管理有限公司
魔方（中国）生活服务集团
中航信托股份有限公司
平安资产管理有限责任公司
太平资产管理有限公司
中融国际信托有限公司
招商银行股份有限公司
广发银行股份有限公司
交通银行股份有限公司
中国民生银行股份有限公司
博时基金管理有限公司
贝莱德集团
朗诗绿色地产有限公司
三胞集团有限公司
瑞安管理(上海)有限公司
正荣地产控股股份有限公司
中国铁建房地产集团有限公司
绿地金融投资控股集团有限公司
深圳前海东方瑞宸基金管理有限公司
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（以上排名不分先后）
